Nöbetçi Eczaneler
Emlak vergisi, Türkiye’de taşınmaz mal sahiplerinin her yıl ödemekle yükümlü olduğu, taşınmazın rayiç değerine dayalı olarak hesaplanan bir yerel vergidir. Bu vergi, ilgili belediyeye ödenir ve taşınmazın bulunduğu yerin belediye sınırları içinde olması durumuna göre farklı oranlar uygulanmaktadır.
Büyükşehir belediyelerinde oran daha yüksektir. Rayiç bedelin esas alındığı emlak vergisi, büyükşehir sınırları içindeki konutlarda binde 2, büyükşehir dışında bin 1’den hesaplanmaktadır.
Örneğin büyükşehir sınırları içerisinde 2 milyon TL rayiç bedelde, emlak vergisi yıllık 4 bin lira olmaktadır. Söz konusu verginin 1.taksidi mart, nisan, mayıs aylarında 2.taksidi ise kasım aylarında iki eşit taksitte ödenmektedir.
Ayrıca bu vergi belediyelerin en önemli gelir kaynaklarından birini oluşturmaktadır.
Hesaplamaya Esas Emlak Rayiç Değeri
Türkiye’de her yıl ödenmesi zorunlu olan emlak vergisinin hesaplanmasında, taşınmazın bağlı bulunduğu bölge için belirlenen emlak rayiç değerleri esas alınmaktadır.
Bu değerler, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu gereği her dört yılda bir toplanan takdir komisyonları tarafından belirlenmekte ve metrekare birim fiyatı olarak tespit edilmektedir.
2025 yılı itibarıyla bu çalışmalar tamamlanmış olup, yeni birim değerler muhtarlıklar ve belediyelerde ilan edilerek kamuoyuna duyurulmaya başlanmıştır.
Yeni belirlenen rayiç değerlerde çok yüksek oranlı artışlar görülmektedir. Özellikle İstanbul’un bazı bölgelerinde %1400’e varan artışlar söz konusudur.
Bu durum, mülk sahiplerinin önümüzdeki yıllarda ödeyeceği emlak vergilerinin de ciddi biçimde artması anlamına gelmektedir.
Nitekim yeni değerler 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren uygulanacak olup, 2026–2029 yılları arasında da her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılacaktır.
Emlak Rayiç Değerinin Emlak Vergisi Haricinde Diğer Vergilere Etkisi
Tapu Harçları: Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcına esas alınan değer de emlak rayiç değerinin altında olamayacak. Bu da satış işlemlerinde ödenecek vergi ve harç miktarını doğrudan etkileyecektir.
Değer Artış Kazancı Vergisi: Taşınmazın satışında elde edilen kazanç, beş yıl içinde satılması halinde gelir vergisine tabidir. Bu kazanç hesaplanırken taşınmazın alış ve satış bedeli arasında fark dikkate alınır. Satış bedeli rayiç değerin altında olamayacağından, yüksek rayiç değer gelir vergisini de artırabilir.
İntikal ve Veraset Vergisi
Miras ya da bağış yoluyla taşınmaz edinilmesi hâlinde, intikal eden malın rayiç değeri üzerinden veraset ve intikal vergisi hesaplanır. Dolayısıyla rayiç değerin yüksekliği, bu vergiyi de doğrudan etkiler.
Başvuru Yapılabilecek Hukuki Yollar- Verilecek Kararın Etkisi
Takdir edilen rayiç değerin adil olmadığını düşünen mülk sahipleri için itiraz yolu açıktır. Bu tür durumlarda, takdir komisyonu kararına karşı vergi mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür.
Dava açılması halinde mahkeme, takdir edilen rayiç değerin hukuka uygunluğunu denetleyecek ve fahiş artış varsa iptal kararı verebilecektir.
Böyle bir karar çıktığında, yalnızca dava açan kişi değil, ilgili cadde, sokak veya mahallede bulunan tüm taşınmaz maliklerinin yararlanması mümkün olacaktır.
Dava Süresi: 30 Gün
Dava açma süresi, takdir komisyonu kararının öğrenilmesinden itibaren 30 gündür. Uygulamada bu süre, kararların belediye veya muhtarlıkta ilan edildiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.
Sürenin son günü adli tatile (20 Temmuz–31 Ağustos) denk gelirse, dava açma süresi 7 Eylül 2025 tarihine kadar uzamaktadır. Her ne kadar Danıştay Vergi Dava Daireleri Kuruluyıl sonuna kadar yani 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açılabileceğine dair bazı içtihatları bulunsa da, dava açma hakkının kaybedilmemesi ve risk almamak adına 30 günlük yasal sürede başvuru yapılması önem arz etmektedir.
Av. Burak EVCİ
HUKUKÇU
YORUMLAR