Nöbetçi Eczaneler
Pandemi döneminde hayatımıza giren yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, başlangıçta geçici bir önlem olarak görülmüştü.
11 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile, konut kiralarında kira artış oranı bir yıl süreyle en fazla %25 ile sınırlandırıldı, daha sonra bu uygulama uzatıldı ve 1 Temmuz 2024’e kadar devam ettirildi.
Ancak yıllardır devam eden bu düzenleme, enflasyonun yüksek seyrettiği bir dönemde ev sahiplerini ciddi şekilde sıkıştırdı.
Bugün gelinen noktada, birçok ev sahibi için ilk başvurulan yol artık kira tespit davası açmak.
Çünkü yıllardır düşük artışlarla devam eden kiralar, piyasa koşullarının çok altında kaldı ve mülk sahipleri açısından ciddi bir mağduriyet yarattı.
İstanbul’da 10.01.2021 tarihinde yapılan bir kira sözleşmesini ele alalım. Kira bedeli 3.000 TL, artış oranı ise TÜFE olarak belirlenmiş. Normal şartlarda kira her yıl TÜFE ortalamasına göre artacaktı. Ancak pandemiyle birlikte yürürlüğe giren yüzde 25’lik sınırlama bu dengeyi tamamen değiştirdi.
10.01.2021 tarihinde kira 3.000 TL
10.01.2022 tarihinde kira 3.677 TL (TÜFE oranı % 22,58)
*11.06.2024 ‘te %25’lik sınırlama getirildi*
10.01.2023 tarihinde kira 4.596 TL (% 25 artış ile sabitlendi)
10.01.2024 tarihinde kira 5.745 TL (%25 ile artış sabitlendi)
*01.07.2024 tarihinde%25’lik sınırlama kaldırıldı*
10.01.2025 tarihinde kira 8.982 TL (%56,35)
Örnek verilen konutun gerçek piyasa koşullarında ise tablo çok daha farklı: Örnek verilen bu konutun bugünkü kira değeri 45.000 – 50.000 TL bandında.İşte bu uçurum, ev sahiplerini kira tespit davalarına yönelten temel sebep.
Çünkü kontratın üzerinden beş yıl geçtiğinde, taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebiliyor.
Mahkeme de emsal kira bedellerini, bölgedeki rayiçleri dikkate alarak yeni bir kira tespit ediyor. Ev sahibinin tek çaresi çoğu zaman bu yol oluyor.
Öte yandan ev sahiplerinin çaresizliği yalnızca kira tespit davasıyla sınırlı değil.
Evini satmak isteyen bir ev sahibi, kiracının varlığı nedeniyle büyük bir engelle karşılaşıyor.
Elbette kiracılı ev satılabilir; ancak yeni alıcı kiracıyı tahliye etmek istediğinde, ortada bir tahliye taahhüdü yoksa süreç yıllarca sürebilecek davalara dönüşüyor.
Bu da hem satış değerini düşürüyor hem de ev sahibini caydırıyor.
Tahliye taahhüdü alınmamış kiracıyı çıkarmak ise neredeyse imkânsız hale gelmiş durumda. Ev sahipleri, kira gelirleri enflasyon karşısında erirken bir yandan da mülklerini serbestçe değerlendirememenin sıkıntısını yaşıyor.
Buna karşılık kiracılar da mevcut düzenlemeler sayesinde güçlü bir konumda. Ancak bu güç dengesizliği, taraflar arasında her geçen gün büyüyen bir gerilime yol açıyor.
Sonuçta ortaya çıkan tablo, hem kiracıyı hem de ev sahibini mutsuz eden bir kısır döngüye dönüşmüş durumda.
Kira tespit davaları, sorunları çözmekten ziyade yeni sorunların başlangıcı oluyor. Belki de asıl ihtiyaç, kiracı ile ev sahibi arasındaki dengeyi yeniden kuracak, her iki tarafın da haklarını koruyacak kalıcı ve adil bir düzenlemedir.
Pandemi sonrası gündemde sıkça duyduğumuz kira tespit davası aslında basit bir sorunun cevabını arar: “Bu evin kira bedeli, günümüz koşullarına göre ne olmalı?” Türk Borçlar Kanunu’na göre hem kiracı hem de ev sahibi bu davayı açabilir.
Amaç, kira bedelinin rayiç değere yani piyasa şartlarına uygun hale getirilmesidir. Mahkeme, emsal kira bedellerini ve bölgedeki koşulları dikkate alarak yeni bir kira belirler.
Çoğu ev sahibi bu yolu, özellikle enflasyon karşısında kira gelirinin çok düşük kaldığını düşündüğünde tercih eder.
Bugün gelinen noktada ev sahipleri, piyasa değerine uygun kira almak için davayı bir an önce açıp harekete geçmek istiyor. Bu durum, çoğu zaman kiracıların da oturdukları evde huzursuz hissetmelerine ve sonunda kendi rızalarıyla çıkmayı tercih etmelerine yol açıyor.
Yani kira tespit davaları yalnızca mahkeme kararını beklemek değil, çoğu kez kiracı–ev sahibi ilişkisinde yeni bir dönemin fiili başlangıcı oluyor.
Av. Serpil ÇINAR
HUKUKÇU
YORUMLAR