Yüzyılın Konut Projesi Konut Fiyatlarını Aşağı mı Çekiyor?

Türkiye’de konuta erişim son yılların en yakıcı gündemi. Büyükşehirlerde artan maliyetler, arsa üretimindeki yetersizlik ve talebin devam ediyor olması, konut sahipliği oranını her yıl daha da geriye çekti. Devlet tam da bu noktada devreye girerek, 81 ilde 500 bin sosyal konut hedefiyle “Yüzyılın Konut Projesi”ni başlattı.

Bu proje sadece dar gelirli vatandaşlara konut sağlayan bir sosyal politika hamlesi değil; aynı zamanda barınma piyasasında dengeleyici bir müdahale anlamına geliyor. Çünkü piyasayı belirleyen şey her zaman “talep” değil, çoğu zaman “arzın sınırlılığıdır”.

Neden Fiyatlar Bu Kadar Yükseldi?

Bugün piyasada konut fiyatlarının yükselmesinin üç temel nedeni var:

1. Yeni konut üretimi düşük, talep yüksek.
2. Arsa maliyetleri ve inşaat maliyetleri sürekli artıyor.
3. Kiralık stok eridi, yatırımcı konut yerine kısa vadeli finansal enstrümanlara yöneldi.

Bu tablo, “konut artık barınma değil yatırım aracına dönüştü” eleştirisini beraberinde getirdi. Sosyal konut hamlesi bu nedenle sadece bir konut üretim programı değil; piyasanın fiili tekel haline gelen arz kısıtını kıran bir politika olarak öne çıkıyor.

500 Bin Konut Ne Değiştirir?

Bu çapta bir üretim, kısa vadede değil ama orta vadede hem satış fiyatlarını hem de kira fiyatlarını frenleyecek bir etki yaratacaktır.
Çünkü:

• Kiralık arz artınca, talep sahipleri alternatif bulabilecek.
• Evi olmayan kitle satın almaya yöneldiğinde yatırım amaçlı satın alım baskısı kırılacak.
• Belediyeler ve bakanlık eliyle arsa üretimi artınca özel sektör de fiyatlarını yukarıda tutmakta zorlanacak.

Bu etkiyi deprem sonrası TOKİ projelerinin piyasaya sürdüğü soğutma etkisinden hatırlıyoruz. Benzer bir sonuç, daha büyük ölçekte yeniden yaşanacak.

Kiralara Baskı Azalacak

Özellikle İstanbul için planlanan 15.000 kiralık sosyal konut, kiraların tepe noktadan geri çekilmesinde kritik rol oynayacak.
Bugün kiralık daire bulmakta zorlanan geniş kitlenin kamu eliyle erişilebilir kiraya ulaşması, özel piyasadaki spekülatif tutumları da törpüleyecek.

Yatırımcı Açısından Tablo Ne?

Projeyle birlikte “fahiş fiyat artışları”nın ivmesi düşecek, piyasa daha sağlıklı bir seviyeye dönecek. Bu durum bazı yatırımcılar için “kazanç düşüşü” gibi okunabilir; ancak sürdürülebilir piyasa değer kaybı değil, denge getirir.
Denge, yatırımı güvenli hale getirir.

Aşırı balon ortamında yatırımcı da risk altındadır: Bugün aldığı fiyatın yarın sürdürülebilirliği belirsizdir. Bu nedenle sosyal konut hamlesi, aslında yatırımcıya uzun vadeli istikrar zemini sunuyor.

Sonuç: Sadece Konut Değil, Piyasa Düzenlemesi

Bu proje;

• Barınma krizine müdahaledir,
• Sosyal devlet gereğidir,
• Aynı zamanda piyasa disiplinidir.

Devlet eliyle 500 bin yeni konutun sisteme girmesi, doğrudan olmasa da kademeli olarak kiraların ve satış fiyatlarının düşmesini sağlayacak, en azından aşırı yükseliş trendini kıracaktır.

Türkiye’de uzun süre sonra ilk kez “konut sahipliği umudu” geniş kitlelere ulaşmış durumda.
Eğer planlanan takvim korunur ve üretim hız kesmezse, 2027’den itibaren konut piyasasında daha görünür bir rahatlama beklemek yanlış olmaz.


Elif Dereli ÖZBEK
Gayrimenkul Yatırım Uzmanı