Faizler Düştüğünde Konut Fiyatları Neden Yükselir?

Türkiye’de gayrimenkul piyasasını anlamanın altın kuralı şudur:

“Faizler düşerse fiyatlar yükselir.”

Bu cümle kulağa basit bir genelleme gibi gelebilir; fakat veriye, psikolojiye ve sektör dinamiklerine baktığınızda bunun bir tesadüf değil, ekonomik bir refleks olduğunu görürsünüz.

Bugün sizlere, yıllardır sahada edindiğim deneyimlerle bu ilişkinin neden bu kadar güçlü olduğunu anlatmak istiyorum.

Krediyle ev alacak milyonlar beklemede.

Türkiye’de konut satın alan her üç kişiden en az biri kredi kullanarak alım yapıyor.

Bu gerçek, faiz oranlarının piyasaya olan etkisini çok daha görünür kılıyor.

Faizlerde 1 puanlık düşüş bile:

– Aylık taksitleri aşağı çekiyor,

– Ödeme gücünü artırıyor,

– Alıcıyı hızlıca “bekleme bölgesinden” “satın alma kararı” bölgesine taşıyor.

Bu hareketlilik sadece bireysel alıcıyı değil, yatırımcıyı da harekete geçiriyor.

Talep genişledikçe, fiyatların yukarı gitmesi kaçınılmaz hale geliyor.

Arz sorunu çözülemedi, çözülmesi de kısa vadede mümkün değil.

Gayrimenkul piyasasında fiyatları belirleyen en temel unsur talep gibi görünse de, asıl kilit faktör arzın yetersizliğidir.

Bugün Türkiye’de:

– İnşaat maliyetleri yüksek,

– Yeni konut üretimi yavaş,

– Kaliteli ve güvenli bina stoğu sınırlı,

– Deprem beklentisi nedeniyle talep belirli ilçelere sıkışıyor.

Arzın talep hızına yetişemediği her düşük faiz döneminde fiyatlar adeta “zıplıyor”.

Yatırımcı psikolojisi: Paranın kaçacak yeri yok.

Bugün enflasyonun yüksek seyrettiği bir ülkede parasını korumak isteyen yatırımcı, düşük faizi görünce ilk önce konuta yöneliyor.

Çünkü:

– Kira getirisi hâlâ güçlü,

– Arsa ve inşaat maliyetleri sürekli arttığı için fiyatların uzun vadede düşmeyeceği biliniyor,

– Gayrimenkul hala en güvenli liman olarak görülüyor.

Faiz düşünce yatırımcının “ucuz kredi + kira getirisi” hesabı cazip hale geliyor.

Bu da piyasayı kızıştırıyor.

Kredi kampanyalarının gölgesi bile fiyatları etkiler.

Sektorün içinden biri olarak bazen fiyatları yükselten şey düşük faiz değil, düşük faiz beklentisidir.

“Kamu destekli konut kredisi geliyor” haberi bile birçok bölgede fiyatların daha kampanya başlamadan %5–%10 artmasına neden olabiliyor.

Bu, Türkiye gayrimenkul piyasasındaki “beklenti ekonomisinin” ne kadar güçlü olduğunun en net göstergesidir.

Faiz indirimi fiyat düşürmez; tam tersine zemin hazırlar.

Bazıları şöyle düşünebilir:

“Faiz düşerse alım kolaylaşır, fiyatlar da düşer.”

Hayır. Türkiye’de tam tersi olur.

Çünkü fiyat düşüşü için gereken şartlar şunlardır:

– Arz fazlası olması,

– Satılık konutların piyasada uzun süre beklemesi,

– Kredi koşullarının zorlayıcı olması,

– Hane gelirlerinin düşük kalması.

Bugün bu şartların hiçbiri mevcut değil.

Dolayısıyla düşük faiz, fiyat düşüşü değil, fiyat artışı dalgası getirir.

Sonuç: Faiz indirimi hem alıcıyı hem satıcıyı hızlandırır.

Eğer önümüzdeki dönemde anlamlı bir faiz indirimi gelirse, bu bir “ucuz konut fırsatı” değil; yeni bir fiyat artışı döneminin başlangıcı olur.

Talep artar, arz aynı kalır ve fiyatlar tekrar yükselişe geçer.

Türkiye’de faiz düştüğünde konut fiyatı yükselir; çünkü fiyatı belirleyen şey maliyet kadar davranış ve taleptir.


Elif Dereli ÖZBEK
GAYRİMENKUL YATIRIM UZMANI