Gayrimenkulde yeni bir sayfa açılacaksa “Değer Barışı” şart

Türkiye’de gayrimenkul sektörünün uzun yıllardır konuştuğu ama çözümünü sürekli ertelediği bir mesele var: tapudaki değer ile gerçek satış değeri arasındaki fark.

Bugün bir konutun, dükkânın ya da arsanın piyasadaki gerçek değeri başka, tapu kayıtlarında görünen geçmiş değeri çoğu zaman bambaşka olabiliyor.

Bu durum artık yalnızca bir “tapu harcı” meselesi olmaktan çıktı.

Karşımızda yıllar içerisinde oluşmuş, kendi kendini besleyen bir kayıt problemi var.

Bir taşınmaz geçmişte düşük bedelle gösterilmişse sonraki satışta da benzer bir yol izleniyor. Çünkü gerçek satış rakamına bir anda çıkıldığında geçmiş kayıtlarla bugünkü rakam arasındaki büyük fark taraflarda doğal olarak tereddüt oluşturuyor.

Böylece bir kişinin düşük beyanıyla başlayan sorun, sonraki maliklere de devrediliyor.

Ve zincir uzadıkça çözüm daha da zorlaşıyor.

Oysa gayrimenkul piyasasında artık yeni bir döneme giriyoruz.

1 Ekim itibarıyla hayata geçirilmesi planlanan güvenli ödeme sistemi ile satış bedelinin transferi ve tapu devrinin güvenli ve eş zamanlı yapılması hedefleniyor. Sistemin amaçlarından biri de kayıt dışılığın azaltılması.

Bu önemli ve gerekli bir adım.

Fakat burada çok temel bir soru sormamız gerekiyor:

Yeni dönemde gerçek rakamları görmek istiyorsak, geçmişten gelen yanlış rakamlarla ne yapacağız?

İşte tam bu noktada “değer barışı” tartışması önem kazanıyor.

Önce geçmişi düzeltmek gerekiyor

Devlet elbette gayrimenkul satışlarında gerçek bedelin beyan edilmesini istemekte haklı.

Zaten mevcut mevzuatta da tapu harcının, emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması gerekiyor. Gerçek durumu yansıtmayan bir bedelin tespiti halinde fark harç ve ilgili yaptırımlar gündeme gelebiliyor.

Ancak sorunun yalnızca denetimi artırarak çözülebileceğini düşünmek bana göre eksik kalır.

Çünkü yıllardır devam eden bir uygulamayı bir günde değiştirmeye çalışırsanız vatandaş gerçek değeri beyan etmek yerine geçmişteki işlem nedeniyle karşılaşabileceği sonuçları düşünmeye başlar.

Sonuçta sistem insanları şeffaflığa teşvik etmek yerine yeni yöntemler aramaya itebilir.

Doğru olan bunun tam tersidir.

Vatandaşa açık bir kapı gösterilmeli.

“Gayrimenkulünün gerçek değeri buysa gel, belirli şartlar altında kayıtlarını düzelt. Bundan sonra da bütün işlemler gerçek değer üzerinden yürüsün” denilebilmeli.

Değer barışının özü tam olarak bu olmalı.

Bu, kayıt dışılığı ödüllendiren klasik anlamda bir af şeklinde görülmemeli.

Tam tersine, kayıt dışılığın sona erdirilmesi için oluşturulacak bir başlangıç çizgisi olmalı.

Devlet de kazanır, vatandaş da

Gayrimenkul piyasasının gerçek büyüklüğünü sağlıklı biçimde ölçmek istiyorsak önce doğru verilere sahip olmamız gerekiyor.

Bir bölgede evlerin gerçekte 10 milyon liraya satıldığı halde resmi işlemlerde bunun çok altında bedeller görülüyorsa, ortaya çıkan veri ekonomik gerçekliği ne kadar yansıtabilir?

Sağlıklı değerleme yapılamaz.

Sağlıklı piyasa analizi yapılamaz.

Vergi politikaları doğru veriler üzerinden şekillendirilemez.

Gayrimenkul yatırımcısı gerçek fiyat hareketlerini takip edemez.

Finans kuruluşlarının teminat ve değerleme sistemlerinde sağlıklı bir veri tabanı oluşması da zorlaşır.

Oysa gerçek satış değerlerinin sisteme girdiği şeffaf bir piyasa, yalnızca kamunun vergi gelirlerini artırmaz; Türkiye’nin toplam gayrimenkul varlığının gerçek ekonomik büyüklüğünün görülmesine de imkân verir.

Bunun yabancı yatırımcı açısından da önemi büyük.

Yatırımcı için en değerli şeylerden biri öngörülebilirliktir.

Bir ülkede hangi gayrimenkulün hangi bölgede kaça satıldığını görebiliyor, geçmiş işlemleri sağlıklı biçimde karşılaştırabiliyor ve fiyatların güvenilir verilere dayandığını biliyorsanız yatırım kararınızı çok daha rahat verirsiniz.

Şeffaflık gayrimenkulün değerini düşürmez.

Aksine, güvenilir piyasalarda gayrimenkulü daha değerli hale getirir.

Bir kez düzelt, sonra taviz verme

Burada kurulması gereken denge aslında çok basit.

Geçmişte oluşmuş değer farklarının makul ve uygulanabilir şartlarla düzeltilmesine bir defaya mahsus imkân sağlanabilir.

Taşınmaz sahipleri gerçek güncel değerlerini sisteme taşıyabilir.

Bunun karşılığında devlet belirli bir bedel veya oran üzerinden gelir elde edebilir.

Ve bir tarih belirlenir.

O tarihten sonra artık taviz verilmez.

Gerçek satış bedeli neyse tapuda da o görünür.

Ödeme sistemiyle tapu sistemi birbiriyle konuşur.

Finansal hareketle beyan edilen satış bedeli arasında açıklanamayacak farkların oluşmasının önüne geçilir.

Böyle bir model hem geçmişi temizler hem geleceği disipline eder.

Çünkü yalnızca ceza tehdidiyle kayıt dışılığı azaltmaya çalışmak başka şeydir; insanlara kayıt içine girmeleri için makul bir yol açıp ardından sistemi sıkı biçimde denetlemek başka şey.

İkincisinin başarı şansı çok daha yüksek.

Gayrimenkulde gerçek reform şeffaflıktır

Türkiye çok büyük bir gayrimenkul varlığına sahip.

Konutlardan ticari yapılara, sanayi tesislerinden arsalara kadar devasa bir ekonomik değer söz konusu.

Fakat elimizdeki kayıtlar bu servetin gerçek piyasa değerini tam olarak göstermiyorsa, sahip olduğumuz ekonomik büyüklüğü de gerektiği kadar doğru okuyamıyoruz.

Önümüzde şimdi önemli bir fırsat var.

Güvenli ödeme uygulamasıyla başlayan yeni dönemi yalnızca para transferinin güvenli hale getirildiği teknik bir düzenleme olarak görmemeliyiz.

Bunu gayrimenkulde kapsamlı bir şeffaflaşma sürecinin başlangıcı haline getirebiliriz.

Ama bunun için önce geçmişin yükünü çözmemiz gerekiyor.

Vatandaşa geçmişi düzeltme fırsatı verip, gelecekte gerçek değerden başka hiçbir değeri kabul etmeyen bir sistem kurulmalı.

Çünkü kayıt dışılıkla mücadelede en etkili yöntem yalnızca cezayı büyütmek değildir.

Bazen önce sisteme dönüş yolunu açmak gerekir.

Gayrimenkulde gerçek bir reform yapılacaksa bence formül belli:

Önce değer barışı, ardından tam şeffaflık.



Elif Dereli ÖZBEK
Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı